Nas últimas semanas, a torcida do Vasco tem acompanhado, com certa euforia, as notícias sobre a retomada do projeto de reforma do Estádio de São Januário.
O negócio utilizará recursos provenientes da venda do potencial construtivo da casa vascaína, para viabilizar as obras.
A história vem sendo reproduzida por diversos veículos de imprensa, mas muita gente segue com a dúvida: afinal, o que é o potencial construtivo?
Na última semana, a Máquina do Esporte entrevistou Renato Brito Neto, segundo vice-presidente-geral do Vasco, que explicou como funcionará o projeto.
De acordo com o dirigente, a história remonta a 1998, ano em que o clube celebrava seu primeiro centenário. “O Vasco realizou um concurso de projetos para a reforma de São Januário. Quem acabou vencendo foi um engenheiro chamado Sérgio Dias, que é vascaíno”, relatou Brito Neto.
No fim das contas, a reforma não avançou. A cada troca de gestão no Vasco, porém, a ideia retornava, e dirigentes eleitos solicitavam ao engenheiro que revisitasse o projeto, que nunca avançava, por conta de questões financeiras.
Potencial construtivo
Com a eleição da atual diretoria, liderada pelo presidente Pedrinho, a proposta foi novamente retomada, mas desta vez com uma solução capaz de levantar recursos para a obra.
Foi assim que surgiu o negócio envolvendo o potencial construtivo de São Januário. Essa medida define a capacidade máxima de construção que uma área suporta.
No caso de São Januário (e da maioria dos estádios), esse potencial não tem como ser utilizado na totalidade, uma vez que o local conta com amplos espaços sem qualquer edificação (o gramado, principalmente).
A saída encontrada sugerida por Sérgio Dias consiste em vender o potencial construtivo do estádio para outros empreendimentos imobiliários, que terão condições de ampliar sua verticalização.
Imagine, por exemplo, um conjunto de prédios que, por lei, poderia chegar no máximo a três andares. Após adquirir o potencial construtivo, a mesma construção teria condições de alcançar seis ou sete andares.
Em 2024, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro aprovou o projeto do prefeito Eduardo Paes (PSD), que autoriza a cessão do potencial construtivo do estádio.
“Sem Eduardo Paes, nada disso aconteceria”, afirmou o dirigente. A proposta, segundo Brito Neto, encontra-se em fase final de regulamentação, para que então a prefeitura possa expedir o Termo Definitivo de Potencial Construtivo.
Parceria
Por enquanto, o dirigente evita divulgar valores absolutos desse negócio. Ele adianta, porém, que a expectativa é de que a cessão do potencial construtivo deverá abranger cerca de 80% dos recursos necessários para a reforma de São Januário. O projeto conta com assessoria financeira e de governança da Genial Investimentos.
De acordo com Brito Neto, existem atualmente duas opções de compra do potencial construtivo de São Januário, já assinadas e que, juntas, atingiriam o total que o clube pode ceder, que é de 280 mil metros quadrados.
“Estamos confiantes de que até o ano que vem o negócio estará definido, para que a reforma possa ser iniciada”, avalia o dirigente.
São Januário não será arena
Durante a entrevista, Brito Neto fez questão de frisar que, após a reforma, São Januário não passará a ser uma arena.
“De todos os estádios da Série A, São Januário é o que mais oferece essa experiência ‘old school’. Queremos manter essa característica”, disse.
A reforma deve ser ampla, mas irá preservar alguns aspectos físicos do local, especialmente a fachada, que é tombada pelo patrimônio histórico.
O projeto garantirá ao Vasco um estádio moderno, mas ao mesmo tempo “raiz”, com capacidade para receber em torno de 45 mil a 50 mil pessoas.
“Hoje, São Januário já recebe gente de todo o Brasil, querendo viver a experiência de um estádio de verdade. Nosso desejo é de que mais ou menos 50% dos lugares sejam para os torcedores assistirem aos jogos em pé”, explicou Brito Neto.
Além dos jogos de futebol, o projeto de reforma prevê que a casa vascaína será estruturada para sediar grandes shows e eventos.
“O que vai pagar o estádio são os jogos de futebol. Essa história de que show paga as contas é folclore. Porém, esses eventos representam uma renda complementar importante. São Januário tem boa localização, fácil acesso e vai se converter numa ótima opção para receber shows, no Rio de Janeiro”, disse Brito Neto.
